며칠 전 은행 앱에 접속했다가 부동산 관련 뉴스 알림을 보고 깜짝 놀랐습니다. “종부세 개편안 발표”라는 문구가 뜨길래 “또 언론에서 떠도는 얘기겠지” 하고 대수롭지 않게 넘기려 했는데, 자세히 보니 실제로 정부가 세제발전심의위원회를 열고 구체적인 개편안을 의결한 것이었습니다. 마침 저희 집도 공시가격이 애매하게 걸쳐 있는 상황이라 하나하나 찾아보게 되어서 정리해 보았습니다.
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2026년 종부세, 이번엔 진짜 바뀝니다
결론부터 말씀드리면 이번엔 소문이 아니라 실제 발표입니다. 재정경제부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회를 통해 ‘2026년 세제개편안’을 의결하며 종합부동산세 과세 체계를 손보겠다고 밝혔습니다. 다만 아직 입법예고와 국무회의, 정기국회 심의 절차가 남아 있어서 최종 법안 통과 전까지는 세부 수치가 바뀔 가능성이 있다는 점은 꼭 기억해두시기 바랍니다.
이번 개편의 핵심은 두 가지입니다. 실거주 1주택자의 부담은 낮추고, 비거주·다주택·초고가 주택 보유자의 부담은 단계적으로 올리는 방향입니다.
무엇이 달라지나 – 한눈에 보는 비교표
| 구분 | 기존 | 2026년 개편안 |
|---|---|---|
| 실거주 1주택 기본공제 | 12억 원 | 14억 원 |
| 비거주 1주택 기본공제 | 12억 원 | 9억 원 |
| 다주택자 기본공제 | 9억 원 일괄 | 4억 원 + 거주주택 비중별 최대 5억 원 추가 |
| 세율 적용 기준 | 보유 주택 수 | 주택가액(2028년부터 단일화) |
| 세부담 상한 | 150% | 200% |
| 과세기준일 | 매년 6월 1일 | 동일 |
| 납부기간 | 12월 1일~12월 15일 | 동일 |
실거주 1주택자는 오히려 유리해집니다
실거주 1주택자의 종부세 과세 대상 기준이 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 올라갑니다. 시가로 환산하면 약 20억 원 수준입니다. 시가 20억 원 이하 실거주 1주택자는 종부세 자체가 면제되고, 32억 원 이하 구간에서도 세 부담이 소폭 줄어들 것으로 전망됩니다. 반면 같은 1주택자라도 실제 거주하지 않는 경우엔 기본공제가 12억 원에서 9억 원으로 오히려 낮아지니, 마용성(마포·용산·성동) 같은 지역에서 갭투자 목적으로 보유 중인 고가 아파트는 세 부담이 커질 수 있습니다.
다주택자 공제, 계산 방식 자체가 바뀝니다
다주택자는 기존처럼 일괄 9억 원을 공제받는 게 아니라 기본 4억 원에 거주주택 비중에 따라 최대 5억 원을 추가로 공제받는 구조로 바뀝니다. 즉 보유한 주택 전체 공시가격 중 실제 거주하는 집의 비중이 클수록 공제액이 늘어나고, 거주 주택이 아예 없다면 4억 원만 공제받게 됩니다. 세율 체계도 2028년부터는 보유 주택 수와 상관없이 가액 기준(0.5~5.0%)으로 단일화되고, 과세표준 6억~12억 원 구간은 기존 1%에서 1.3%로 인상됩니다.
시행 시기는 단계적입니다
한 번에 확 바뀌는 게 아니라 2026년부터 2029년까지 순차 적용됩니다. 기본공제액 변경은 2026년부터 바로 반영되고, 세율 인상은 2027년부터 시작됩니다. 2028년에는 1·2주택자와 다주택자 세율이 가액 기준으로 통일되고, 2029년에는 양도소득세 보유공제가 폐지되며 거주공제 중심으로 완전히 넘어갑니다. 고령자·장기거주 1주택자에 대한 종부세 납부유예 제도도 이번에 확대된다고 하니, 은퇴를 앞둔 분들은 눈여겨보시기 바랍니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 2026년 종부세 개편안은 확정된 건가요? 아직 아닙니다. 8월 3일 정부안이 발표됐지만 입법예고, 국무회의, 국회 심의를 거쳐야 최종 확정됩니다. 국회 논의 과정에서 세부 수치가 조정될 수 있습니다.
Q. 종부세 과세 대상은 언제 결정되나요? 과세기준일은 이번 개편안에서도 변동 없이 매년 6월 1일입니다. 이후 11월 말 고지서를 받고 12월 1일~15일 사이 납부하시면 됩니다.
Q. 우리 집은 실거주인데 영향이 있나요? 시가 20억 원 이하 실거주 1주택자는 종부세가 면제되고, 32억 원 이하도 부담이 줄어드는 방향이라 대다수 실거주자는 큰 영향이 없을 가능성이 높습니다.
Q. 다주택자는 무조건 세금이 늘어나나요? 거주주택 비중에 따라 공제액이 달라지므로 반드시 늘어나는 건 아니지만, 전반적으로 세율 체계가 가액 중심으로 강화되는 만큼 보유 주택 가액이 클수록 부담이 커질 가능성이 높습니다.
마무리
2026년 종부세는 8월 3일 발표된 세제개편안으로 실거주자에게는 유리하게, 비거주·다주택·고가 주택 보유자에게는 불리하게 재편되는 큰 방향이 잡혔습니다. 다만 아직 국회 통과 전 단계이므로 실제 시행되는 최종안은 지금 발표된 수치와 다를 수 있습니다. 부동산을 보유하고 계시다면 정기국회 심의 과정을 계속 지켜보시면서 자신의 보유 현황에 맞춰 미리 시뮬레이션해보시는 것을 추천드립니다.
※ 본 글은 2026년 8월 5일 기준으로 확인 가능한 정보를 바탕으로 작성되었으며, 세제개편안은 법안 통과 과정에서 세부 내용이 변경될 수 있습니다. 정확한 세액 산정과 최신 확정 내용은 국세청 홈택스 또는 재정경제부 공식 발표를 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.
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